Где ремень затягивается — на животе или на шее? Марат Хуснуллин обрисовал перспективы стройкомплекса

Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство и региональное развитие, комментируя возможные изменения программы семейной ипотеки, сообщил, что ресурс устойчивости у российских компаний, строящих жильё, практически на исходе.

С 2024 года девелоперы уже исчерпали имевшийся у них запас и дальнейшее усиление нагрузки на сектор может привести к проблемам. Если объём выдаваемых ипотечных кредитов сократится, отрасль пострадает, так как жилищное строительство финансируется в основном деньгами дольщиков.

При возведении многоквартирных домов нельзя рисковать средствами граждан, необходимо обеспечить достройку всех квартир. Кроме того, строительство тесно связано с другими отраслями и доходами регионов. Один вложенный в строительство рубль даёт мультипликативный эффект для смежных сфер с коэффициентом 1,6. Если перестают работать строители, страдают металлурги, производители стройматериалов. А доля строительной отрасли в бюджетах российских субъектов составляет от 15% до 21%.

Доходы же в региональные бюджеты в целом снижаются. Это выплаты населению, социалка, дороги, коммуналка, различные другие программы, в том числе поддержка СВО.

Особую тревогу вызывает возможное ужесточение условий «семейной ипотеки» — одной из ключевых льготных программ, которая сейчас поддерживает спрос на жилье. После отмены массовой льготной ипотеки, которая действовала с 2020 года, рынок оказался в новой реальности. Рыночная ипотека недоступна для большинства семей. Основным драйвером спроса осталась «семейная ипотека», у которой льготная ставка около 6%. По некоторым данным, на нее приходится более 88% от всех льготных кредитов.

Как будет развиваться ситуация на строительном рынке дальше?

Генеральный директор ООО «СтройКапитал» Алексей Громов считает, что массовых банкротств застройщиков не будет:

— Однако отдельные компании, которые вели себя рискованно, брали много кредитов, могут столкнуться с трудностями. В зоне риска каждый пятый застройщик. Они в ближайшее время будут в основном достраивать уже начатые проекты, а запуск новых строек резко сократится.

«СП»: Какая у строителей сейчас прибыль и запасы прочности?

— Прибыль строительной отрасли за январь-ноябрь 2024 года составила 724 млрд рублей — на 7,5% выше, чем годом ранее. Но в 2025 году показатели, скорее всего, снизятся.

«СП»: Что происходит с ипотекой прямо сейчас?

— За первый квартал 2026 года объем выдачи ипотеки вырос на 67% по сравнению с тем же периодом прошлого года — до триллиона рублей. Но есть нюанс, рост произошел из-за снижения рыночных ставок с 28−29% годовых до 20−21%. В конце 2025 года народ активно брал кредиты перед завершением льготных программ. По сравнению с предыдущим кварталом на конец 2025 года, выдача упала на 45%, рынок сжимается.

«СП»: Чем это грозит застройщикам?

— Есть риск снижение прибыли, продажи падают, кредиты дорогие. Банки неохотно выдают их на старты строек. Сокращение ввода жилья в 2026—2027 гг. вполне возможно. Новостроек будет мало, ведь застройщики строят на кредиты.

Специальные счета эскроу, которые используется для расчетов между покупателем квартиры и застройщиком, наполняются медленнее, так как квартиры хуже продаются. Банки видят риски и либо повышают ставки, либо отказывают в финансировании. Тогда строители начинают испытывать кассовый разрыв.

«СП»: Как действовать покупателям жилья?

— Риск потери денег у них небольшой. Система защищает дольщиков, ведь деньги лежат на счетах в банке, и застройщик получает их только после сдачи дома. Если компания обанкротится, деньги вернут в пределах застрахованной суммы.

Риск получить квартиру позже или не получить вовсе — средний. Если стройка заморожена, а компания в процессе банкротства, достройка может затянуться на годы. Ситуация хуже для долгостроев, начатых до 2019 года по старым правилам, без эскроу. Таких от общего объема строительства осталось процентов семь по стране.

Цены на квартиры вряд ли рухнут, но и доступнее они не станут. Возможен рост цен на жилье в некоторых сегментах. При падении спроса и сокращении предложения, когда мало новых строек, цены могут вырасти из-за дефицита ликвидных квартир. Так что если кто планирует покупку жилья в ближайшие год-два, лучше ориентироваться на уже строящиеся близкие к сдаче дома, а не на проекты на старте продаж, советует эксперт…

Для смежных отраслей и экономики в целом наступили тревожные времена, ведь строительство — это «локомотив» экономики.

Напрямую зависят от заказов строителей не только металлурги, производители цемента, кирпича, бетона и прочих стройматериалов.

Отделочники, мебельщики, производители сантехники, бытовой техники тоже опасаются падения продаж квартир, снижения спроса на ремонт и обустройство. Напряглись транспортные и логистические компании, которые возят стройматериалы. Риэлторы, оценщики, страховщики, весь сопутствующий бизнес морально готовы к безработице. А это миллионы людей.

Если строительство просядет, то налоговые поступления, налог на прибыль застройщиков, НДФЛ с зарплат строителей, налог на имущество упадут. Регионы недополучат деньги на социальные обязательства: дороги, школы, больницы, коммуналку. Сократятся или заморозятся инфраструктурные проекты.

Если девелоперы начнут объявлять дефолты, у банков вырастут просрочки по корпоративным кредитам. Они зарабатывают на ипотеке, а её объем падает. Правда, пока крупнейшие банки с госучастием могут смягчать удары за счет господдержки.

Возможно, рыночная ипотека постепенно станет доступной из-за снижения ключевой ставки. Тогда она частично заместит, пока только гипотетический, выпадающий спрос, после сворачивания льготных программ. Застройщики, достроив текущие проекты, начнут запускать новые осторожнее, а регионы получают стабильные налоговые поступления.

Будем надеяться, что мы переживаем лишь краткий период «сжатия». Цены на жилье снижаются в номинале немного, хотя с учетом инфляции падают реально. Спрос смещается в готовое жилье и на вторичный рынок. Регионы чувствуют некоторую нехватку бюджета, но правительство может выделить им компенсации.

Но если льготные ипотечные программы резко свернутся, а ключевая ставка останется высокой, больше 15%, то спрос может и обвалится. Девелоперы, у которых сдулась «подушка безопасности», начнут массово объявлять дефолты. Банки ужесточат кредитование, стройки заморозят. Тогда дольщики, даже с механизмом эскроу, столкнутся с задержками сдачи домов — на годы.

Так что заявление Хуснуллина — это сигнал для власти не давить на отрасль, не сворачивать льготную ипотеку, иначе последствия будут тяжелыми. Вероятнее всего, правительство не пойдет по пути резкой отмены, а будет постепенно сокращать льготные программы, ужесточая их условия.